เปิดทำเลศักยภาพบนพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2563-2565

ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกรุงศรีประเมินพื้นที่ที่มีศักยภาพในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2563-2565 โดยทำเลที่จะเติบโตขึ้นจะเป็นพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 โซน และบริเวณใจกลางกรุงเทพฯ อีก 2 โซน ได้แก่

พื้นที่ย่านพหลโยธิน/รามอินทรา บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (เหนือ) หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ซึ่งเป็นย่านที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรและ อพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันเน้นพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับโครงการรถไฟฟ้าที่จะแล้วเสร็จในปี 2563 อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของสถานที่ราชการ โรงพยาบาล มหาวิทยาลัย รวมทั้งอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง จึงคาดว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่แถบนี้สูงขึ้นในอนาคต ที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุด ในโซนนี้คือ คอนโดมิเนียม รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 33.6% 33.9% และ 21.1% ตามลำดับ

พื้นที่ย่านรัชดาภิเษก ลาดพร้าว เป็นศูนย์รวมของที่อยู่อาศัย แหล่งธุรกิจ และแหล่งบันเทิง ถือเป็นพื้นที่ New CBD (New Central Business District) และมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปลายปี 2563 ทำให้การเดินทางในระยะต่อไปจะเชื่อมต่อครอบคลุมทั้งในเมือง และขยายออกนอกพื้นที่มากขึ้น ปัจจุบันโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่สนใจของลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 42.9% ส่วนบ้านแนวราบ ซึ่งมีข้อจำกัดด้านที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนามีอยู่น้อย ทำให้จำนวนยูนิตมีไม่มากส่งผลให้บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์มีอัตราการขายเฉลี่ยค่อนข้างสูงที่ 38.4% และ 54.2% ตามลำดับ

พื้นที่บริเวณใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ CBD (Central Business District) เป็นพื้นที่บริเวณ สีลม สาทร ถนนพระรามที่ 4 เพลินจิต ถนนวิทยุ อโศก และสุขุมวิท มีความสะดวกใน การเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทั้ง 2 ประเภท (BTS/ MRT) และทางพิเศษยกระดับ อีกทั้งมีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก ราคาที่อยู่อาศัยจึงสูงกว่าโซนอื่นๆ ปัจจุบัน โครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับ High-end ซึ่งเป็นที่สนใจของนักลงทุนต่างประเทศ โดยอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียม อยู่ที่ 41.2% ส่วน บ้านแนวราบจะเป็นโครงการระดับบน ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนยูนิตต่อโครงการไม่มากทำให้บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีอัตราการขาย เฉลี่ยค่อนข้างสูงที่ 43.2% และ 42.1% ตามลำดับ

พื้นที่ย่านธนบุรี/บางพลัด บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และพื้นที่ย่านปิ่นเกล้า/พุทธมณฑล บริเวณฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่เชื่อมต่อเข้าสู่ใจกลางเมืองและย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ถนนสีลม-สาทร) การเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้า (ปัจจุบันสายสีน้ำเงินได้เปิดให้บริการครบทั้งสายหัวลำโพง-บางแคและบางซื่อ-ท่าพระ รวมทั้งมีจุดตัดกับสายสีเขียวที่สถานีบางหว้า) และระบบถนน (ถนนเพชรเกษม ถนนกัลปพฤกษ์ ถนนราชพฤกษ์ และถนนพรานนก-พุทธมลฑล สาย 4) ที่อยู่ อาศัยส่วนใหญ่ในโซนธนบุรี / บางพลัด เป็นคอนโดมิเนียมมีอัตราการขายเฉลี่ย 39.5% ขณะที่โซนปิ่นเกล้า / พุทธมณฑลส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีอัตราการขายเฉลี่ย 29.4% และ 30.7% ตามลำดับ

พื้นที่นนทบุรี/บางบัวทอง บริเวณฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นพื้นที่รอบนอกที่มีเส้นทางคมนาคมและทางด่วนเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก รวมทั้งมีการพัฒนา ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลเวสต์เกตและเมกะบางใหญ่ อีกทั้งในอนาคตจะมีโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่ –กาญจนบุรีเชื่อมต่อไปสู่ ภาคตะวันตก ปัจจัยเหล่านี้เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคต ปัจจุบันโครงการบ้านแนวราบได้รับการตอบรับที่ดีต่อเนื่อง สำหรับที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุดในโซนนี้ คือ ทาวน์เฮ้าส์ รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ 24.0% และที่ 25.8% ตามลำดับ

โดยปกติโครงการใหม่ที่ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าจะมีอัตราการขายได้สูงกว่าทำเลอื่นๆ แต่การเปิดโครงการใหม่ที่เร่งตัวขึ้นในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมา ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายสะสมสูงในบางพื้นที่ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงิน ได้แก่ โซน นนทบุรี/บางบัวทอง ปิ่นเกล้า/พุทธมณฑล พหลโยธิน/รามอินทรา และ นนทบุรี/บางซื่อ ในทำเลที่อยู่ไกลที่ตั้ง สถานีรถไฟฟ้า คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการดูดซับอุปทานส่วนเกินอีกไม่น้อยกว่า 2-3 ปี ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่เหล่านี้อาจมีอัตราการขายไม่สูงนัก อย่างไรก็ตาม ด้วยศักยภาพของพื้นที่มีแนวเติบโตในอนาคต โดยเฉพาะพื้นที่บริเวณบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมขนส่งทางราง “สถานีกลางบางซื่อ” ทั้งรถไฟทางไกล รถไฟชานเมือง รถไฟฟ้าในเมือง และรถไฟความเร็วสูงในระยะต่อไป รวมถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการในการชะลอเปิดโครงการใหม่ อาจช่วย บรรเทาปัญหาอุปทานส่วนเกินให้ลดลงในระยะต่อไป

ขอบคุณขอมูลที่มา prop2morrow